金山律师:一房二卖纠纷该怎么做

金山律师解答对一房二卖纠纷,应分别不同情况予做不同的处理:
1、在一房二卖中,出卖人先后与两个不同的买受人订立合同后,对后买受人履行了合同义务,办理了房产过户登记手续的情形。在该情形下,两个房屋买卖合同均属有效。但因成立在后的合同已经履行完毕,该合同中的买受人已实际取得房屋所有权。此时,前后两个买受人享有的请求权性质是不同的。后买受人因其债权已得到满足,已经是该房屋的所有权人,故其享有的是基于对该房屋所有权上产生的物权请求权。前买受人享有的是基于房屋买卖合同产生的债权请求权,该债权请求权系一种对出卖人的请求给付,尤其是受领其给付的权利,对买卖标的物本身无直接支配及排他的效力。即使其已占有买卖标的物,因该房屋所有权已经登记移转于后买受人,故其对该房屋的占有即丧失法律上的基础,构成无权占有,应负返还房屋的义务。
2、在一房二卖中,出卖人将房屋售与前买受人并办理了产权过户登记之后,又与后买受人成立就同一房屋为标的物的买卖合同的情形。此时,由于房屋产权已经过户,出卖人已非房屋所有权人,出卖人系出卖他人之物。《合同法》规定:“出卖的标的物,应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。”不属于出卖人所有且出卖人无处分权的物,不构成买卖合同的标的物。换言之,《合同法》不承认出卖他人之物的合同的效力。违反《合同法》规定,即属于无权处分行为。

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